¿Amortizar hipoteca o invertir? Los números, con impuestos incluidos
Tienes una hipoteca, te sobran 200 € al mes y dudas entre adelantarlos al banco o meterlos en un fondo indexado. Es una de las preguntas más repetidas de las finanzas personales, y casi siempre se responde con una sola frase: "si la bolsa rinde más que tu hipoteca, invierte". Es verdad a medias. Vamos a hacer la cuenta completa.
Lo que de verdad estás comparando
- Amortizar te da una rentabilidad garantizada igual al tipo de interés de tu hipoteca. Cada euro que adelantas deja de generar intereses a ese tipo, pase lo que pase en los mercados.
- Invertir te da una rentabilidad esperada, nunca garantizada. Un fondo global ha rendido históricamente bastante más que una hipoteca actual, pero con años de caídas del 30% o más por el camino.
Así que la pregunta correcta no es "¿qué rinde más?", sino "¿cuánto más espero ganar invirtiendo, y me compensa el riesgo de no ganarlo?".
El ejemplo: 150.000 € a 20 años
Supongamos una hipoteca con 150.000 € pendientes, 20 años por delante y un 2,5% de interés. La cuota es de 794,85 € y, sin hacer nada extra, pagarías 40.765 € de intereses. Tienes 200 €/mes adicionales y dos caminos:
- Amortizar reduciendo plazo: metes los 200 € cada mes en la hipoteca. La terminas 58 meses antes (casi 5 años) y te ahorras 10.526 € de intereses. Durante esos últimos 58 meses inviertes la cuota que ya no pagas más los 200 €.
- Invertir desde hoy: la hipoteca sigue su curso normal y los 200 € van a un fondo indexado al 6% anual durante 20 años.
Los dos caminos terminan el mismo mes y con la hipoteca pagada, así que el patrimonio final se puede comparar directamente:
| Tipo hipoteca | Amortizar | Invertir | Ventaja invertir (bruta) | Ventaja tras IRPF |
|---|---|---|---|---|
| 1,5% | 62.291 € | 92.870 € | 30.579 € | 22.985 € |
| 2,5% | 67.081 € | 92.870 € | 25.789 € | 18.336 € |
| 3,5% | 73.580 € | 92.870 € | 19.290 € | 12.063 € |
| 4,5% | 80.565 € | 92.870 € | 12.305 € | 5.324 € |
La última columna es la que casi nadie calcula. Si vendes al final, la ganancia de la inversión tributa en la base del ahorro (19%–23% en estos importes), mientras que el ahorro de intereses por amortizar no paga impuestos. Con un 2,5% de hipoteca, Hacienda se lleva unos 7.500 € de la ventaja de invertir: sigue ganando, pero por bastante menos de lo que parece.
El supuesto que lo decide todo: el 6%
Toda la tabla depende de que el fondo rinda un 6% anual durante 20 años. Si con la misma hipoteca al 2,5% la inversión rinde solo un 4%, la ventaja neta de invertir cae a 5.742 €. Y si en tus 20 años concretos el mercado lo hace peor —que ha pasado—, amortizar gana.
Por eso la regla práctica tiene más matices que "invierte si la bolsa rinde más":
- Hipoteca por debajo del 2%: invertir suele tener una ventaja esperada amplia. Casi cualquier horizonte largo la justifica.
- Entre el 2% y el 4%: zona gris. La diferencia esperada existe, pero es moderada una vez descuentas impuestos y riesgo. Muchos reparten.
- Por encima del 4%–5%: amortizar es una rentabilidad garantizada difícil de batir con margen suficiente para compensar el riesgo.
Haz tu propia cuenta: la calculadora de hipoteca o invertir compara los dos caminos mes a mes con tu capital pendiente, tu tipo y tu plazo, y te dibuja cómo evoluciona el patrimonio en cada uno.
Tres costes que cambian el resultado
- La comisión por amortización anticipada. Desde la Ley 5/2019, en hipotecas variables el máximo es un 0,25% durante los 3 primeros años o un 0,15% durante los 5 primeros (según el contrato), y después nada. En las de tipo fijo puede llegar al 2% los 10 primeros años y al 1,5% después. Revisa tu escritura: en una fija puede comerse buena parte del ahorro.
- La deducción por vivienda habitual. Si compraste antes de 2013 y sigues en el régimen transitorio, deduces un 15% de hasta 9.040 € anuales pagados. Amortizar por debajo de esa cifra te hace perder deducción; por encima, no.
- El coste del fondo. Un TER del 0,2% apenas mueve la cuenta; uno del 1,5% se come la mayor parte de la ventaja de invertir. Si vas a invertir en vez de amortizar, hazlo con fondos baratos.
¿Reducir plazo o reducir cuota?
Si decides amortizar, reducir plazo ahorra más intereses: el capital baja igual, pero dejas de pagar intereses durante los años que eliminas. Reducir cuota ahorra menos, aunque libera dinero cada mes. Tiene sentido si tu presupuesto va justo o si quieres invertir esa diferencia: en ese caso estás haciendo, poco a poco, las dos cosas a la vez.
Lo que no sale en ninguna tabla
- Liquidez. El dinero invertido se puede vender en unos días; el amortizado ya no vuelve. Antes de adelantar un euro, ten tu fondo de emergencia completo.
- Tranquilidad. Vivir sin hipoteca a los 55 en vez de a los 60 tiene un valor que no aparece en euros, y es perfectamente legítimo pagarlo.
- Tu comportamiento. Invertir solo gana si mantienes la inversión en las caídas. Si sabes que venderías en pánico, la rentabilidad garantizada de amortizar vale más de lo que dice la tabla.
En resumen
- Amortizar rinde exactamente tu tipo de interés, sin riesgo y sin impuestos; invertir rinde más en esperanza, pero ni garantizado ni libre de IRPF.
- Con 150.000 € al 2,5% y 200 €/mes extra, invertir al 6% deja unos 18.000 € más después de impuestos. Al 4,5% de hipoteca la ventaja se queda en unos 5.300 €.
- Revisa la comisión de amortización y la deducción por vivienda antes de decidir.
- Repartir entre las dos opciones es una respuesta razonable, no una indecisión.
Contenido educativo, no asesoramiento financiero. Las rentabilidades pasadas no garantizan las futuras y los cálculos suponen una rentabilidad constante que en la realidad no existe.